📌 양도세 중과 유예 종료
정부는 그간 다주택자에 대해 양도소득세 중과(추가세율) 유예 조치를 운영해 왔으나 이 조치를 2026년 5월 9일 부로
종료하기로 확정했습니다. 즉, 5월 10일부터는 다주택자에게 양도세 중과가 적용됩니다.
📅 5월 9일 데드라인
ㅤ✅ 1) 기본 규정
- 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 5월 10일 부터는 중과 유예가 종료됩니다.
- 중과세가 적용되면 2주택자는 기본세율 + 20%P, 3주택 이상은 + 30%P가 추가돼 지방세까지 합치면
최고 82.5% 까지 세금이 부과될 수 있습니다.
ㅤ✅ 2) “계약 기준” 보완
ㅤㅤㅤ정부는 일부 다주택자가 갑작스러운 중과세 적용으로 피해를 보는 것을 막기 위해 보완 장치를 뒀는데
ㅤ ㅤ5월 9일까지 “매매 계약”을 체결하고 계약일부터 4~6개월 안에 잔금·등기만 완료하면 중과세 유예를 적용
ㅤㅤ받을 수 있습니다.
- 강남 3구·용산구는 4개월 유예
- 2025년 10월 이후 신규 지정 조정지역은 6개월 유예 조건 등 차등 적용
ㅤㅤㅤ📌 단 “가계약”은 인정되지 않으며, 계약금 지급 증빙이 있어야 합니다.
📊 부동산 시장 및 다주택자 대응
ㅤ📈 1) 매물 증가 기대
- 데드라인이 다가오면서 다주택자들이 매도를 서두르는 흐름이 나타나고 있습니다.
- 일부 지역에서는 급매물·가격 할인 매물이 늘어나는 움직임도 포착됩니다.
ㅤㅤㅤ➡ 시장에서는 3월~4월에 매물 출회가 늘 것이라는 전망이 많습니다.
ㅤ📉 2) 가격 영향
- 일시적으로 거래량이 늘면서 가격 조정 압력이 생길 수 있습니다.
- 그러나 일부 투자자들은 중과세 적용 이후 매물 급감 가능성을 예상하며 눈치 보기를 지속하고 있습니다.
ㅤㅤㅤ📌 결과적으로 5월이 가까워질수록 매물과 가격의 방향성은 혼조세가 될 가능성이 큽니다.
ㅤ🧠 3) 다주택자 전략
ㅤㅤㅤ📌 중과세를 피하려면
ㅤㅤㅤㅤ✔ 5월 9일까지 반드시 정식 매매 계약 체결
ㅤㅤㅤㅤ✔ 이후 남은 기간 내에 잔금·등기 완료
ㅤㅤㅤㅤ이 기준을 만족할 경우 기본세율로 처리되며, 5월 10일 이후 완전히 중과세가 부활하기 때문에 그 이후에는
ㅤㅤㅤ높은 세율 부담을 피하기 어렵습니다. 특히 계약 시점에 대한 서류 증빙이 중요하므로 계약금·계약서 보존 및
ㅤㅤㅤ거래 신고를 철저하게 해야 합니다.
📌 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점별 시나리오
ㅤ📅 2 ~ 4월 (데드라인 전)
ㅤㅤ📈 거래량: 증가 가능성 높음
- 다주택자 “막차 매도” 심리 작동으로 급매물이 증가하고 특히 강남·마용성·조정지역 다주택자 보유비중이 높은 지역에서
매물 증가가 예상됩니다.
ㅤㅤ📉 가격: 약보합~소폭 조정 가능
- 거래량은 늘고 가격은 눌리는 구간으로 급매 위주로 계야기 체결될 것으로 보이며 매수자 우위의 협상 구간이 형성될
가능성이 높습니다. - 다만 인기 입지는 버티기를 할 가능성도 높습니다.
ㅤ📅 5월 9일 직전 (막판 쏠림)
ㅤㅤ📊 거래량: 단기 급증 가능
- 패닉 매도가 아니라 세금 회피 목적, 정리 매도로 계약 몰림 현상과 중개업소 계약이 집중될 것으로 예상됩니다.
ㅤㅤ💰 가격: 지역별 차별화
- 투자수요가 많은 지역은 가격 일부를 조정할 가능성이 있고 실수요 밀집 지역은 가격 방어에 나설 것으로 예상됩니다.
ㅤ📅 5월 10일 이후 (중과 부활)
ㅤㅤ🅰️ 시나리오 1: 매물 급감 → 가격 재상승
- 다주택자 “세금 내느니 안 판다” 를 선택함으로써 공급이 위축되고 실수요가 꾸준히 발생하는 경우입니다.
- 이런 경우에는 거래량이 급감하고 매물이 잠기고 인기 지역은 다시 상승 압력을 받게 됩니다.
( 과거 패턴상 가장 가능성 높은 시나리오로 판단 됩니다.)
ㅤㅤ🅱️ 시나리오 2: 거래 절벽 + 가격 정체
- 금리 부담이 지속되고 매수 심리가 약화 됨으로써 공급 정책에 기대를 가지는 심리가 발생하는 경우입니다.
- 이런 경우에는 거래량이 급감하고 가격은 횡보 또는 약보합으로 흐르고 시장 관망 국면에 돌입하게 됩니다.
ㅤㅤ🅲 시나리오 3: 구조적 하락 (가능성 낮음)
- 가능성은 낮으나 경기가 침체, 금리 상승 경우 또는 대규모 공급이 가시화 되고 대출 규제가 강화되는 경우입니다.
- 이런 경우에는 일부 손절 매물과 가격 하락이 발생할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 확률이 낮습니다.
📊 확률적으로 보면 (현 시점 추정)
| 시나리오 | 가능성 |
|---|---|
| 5월 전 거래 증가 | 매우 높음 |
| 5월 후 거래 급감 | 높음 |
| 가격 급락 | 낮음 |
| 인기 지역 재상승 | 중간 이상 |
🔎 투자자 관점
ㅤ✔ 다주택자 → 4월이 협상력 가장 약한 시기이므로 시장 상황과 수요자 증감을 주의 깊게 봐야할 때입니다.
ㅤ✔ 실수요자 → 급매 가능성이 높은 때이므로 급매 위주로 투자하기에 좋은 때입니다.
ㅤ✔ 단기 투자자 → 5월 이후 거래 절벽 리스크 고려하여 시장 상황에 적절히 대응하여 진입하는 것이 좋습니다.